楼市如何走出尴尬的现状-凯发天生赢家

楼市如何走出尴尬的现状
——安徽中环地产有限公司副总经理
方清

一、目前房市的尴尬现状
     
目前的房市可谓有点乱，政府、银行、开发商、投资人、消费者都不消停，有说房价虚高的，有说开发商故意有房不卖的，有说银行要提高按揭首付比例的，有倡议消费者统一行动三年不买房的，政府对购买超出普通住房标准提高契税，对购买第二套住房提高贷款利息，对购买住房二年内转让另行征税，要求开发商开发一般普通住房和经济适用房等。媒体上社会各界更是大打口水仗，辩论得不亦乐乎。中国的房市究竟何去何从，房地产作为国家支柱产业之一如何健康、持续、稳定地发展，开发商如何改变在消费者心目中为富不仁的对立形象，我认为，寻求公共利益的平衡点最为关键，那么我们来分析一下各方的利益要求：
     
1、 政府：解决民众的民生问题，构建安定团结的和谐社会，促使国民经济可持续稳定、健康发展。
衣、食、住、行是最基本的民生要素，
     
2、 银行：从社会公众中吸收储蓄，为需求资金人放贷，赚取息差，在资金安全的前提下，多做业务，增加效益。银行怕的是开发商假按揭真套现和房市投机者的抗市场风险能力导致无力还贷。银行用处置抵押物的方式盘活贷款比较麻烦。
     
3、 开发商：根据市场需求和地块的特点，开发并销售产品，作为企业视市场的供、求态势，调整销售的节奏和产品的价格，在项目安全的前提下谋求利益的最大化。
     
4、 投资者：投资与投机的共同点都是利用资本运作去实现增值，其不同点是：投机一般是短期行为，集中式的投机行为极易扰乱市场秩序；投资一般是中、长期行为，对市场的稳定和繁荣起到积极的作用。
     
5、 消费者：渴望实现理想的舒适居住条件，但对相当大比例的消费阶层（有报导定量为70%）来说，理想与现实的差距确实很大。一辈子省吃俭用也不能拥有属于自己温馨的家，谁来帮他们实现这个梦呢？用6万元左右的储蓄和1000元/月的还贷能力能否圆梦呢？
综合上述分析，各方都欢迎房市的繁荣，突出的矛盾是权重较大的消费群体购买力不足，所引发的消费不满情绪高涨和观望对峙的态势。
     
二、消费观念的差异是矛盾的根本
     
商品房（国家法律允许在市场上销售或转让的房屋）是一种商品，但却是一种特殊商品，众所周知的特点如唯一性和不可移动性等等就不多述了，现就大家比较容易疏忽或不太注意的细节,提出来品味、品味。
     
首先，我们来举个例子，算个账：
     
在合肥的房市有一套总价30万元（按建面100平方，3000元/平方计）的商品房，土地的使用年限为70年，扣除建设周期，实际使用年限按65年计，每天所分摊的居住费用是： 30万元/（65年*365天/年）=12.64元/天
     
这个数字可能是男人一天一包普通香烟的花销，也可能是……你日常生活中有很多你并不惊异的花销都可能是这个数字的好多倍,你可以自己去模拟。
     
再换个思维，假如你明天去购买你以后五、六十年所食用的菜、米、油、盐、酱、醋、茶等生活资料,你就会发现，哇，原来是个“天文数字”，比房款厉害多了。
     
为什么人们在比居住费用高许多的消费时，都心情舒畅，而在享受舒适的居住消费时却表现出极大的不满情绪呢？因为他忘记了，他是在囤积几十年的生活数据，代价当然会大。
     
而这可不可以算作为商品房的一个属性呢？
     
其次，地球人都知道，人人都要使用房子这个商品，但并不是人人都拥有属于自己的房子。不论哪个国家都是如此，尽管我们是社会主义国家，政府有责任解决人人有饭吃、人人有衣穿、人人有房住这些最基本生存 需求问题，但绝不是包办和平均主义，我们应该有一个平和的心态去看待这个客观现实。
     
由此，我认为消费观念的差异才是矛盾的根本，政府应积极引导新的消费观念，出台有利于百姓既改善居住条件，又能经济承受的消费模式和配套政策。
     
三、创新灵活的消费模式
     
消费者购买力不足是所有矛盾是非的根，如何让消费者从买不起到开心住进新房，进而形成上述各方皆大欢喜（五赢）的局面。
     
还是先用资料来说事：（目前的消费模式）
     
目前，从合肥的房市买一套售价30万元（按建面100平方，3000元/平方计）的房子，所要承担的最低费用情况是：

1、20%的首付款；                   6万元

2、24万元20年的按揭；            1652元/月

3、办证费用(5.5%)；                1.65万元

4、房屋装饰（300元/平方简装）         3万元

合计：   约11万元现金及4000元的月家庭收入

离用6万元左右的储蓄和1000元/月的还贷能力有较大的距离。
     
其实人的一生一般都有二、三次换房的经历，换房的周期约15年左右，按此消费习惯，改变一下消费模式，或许有点意思。
     
我们把60年的房屋所有权权分成几个阶段，各阶段的房价不等，仍按30万元房价为例，见下表：（价格系数、阶段划分可根据需要调整）

建议运行配套规则：

1：银行仅对物业使用阶段的使用权人提供信贷业务

2：不论是现权还是期权一旦卖出均要在产权监理部门登记、备案。

3：购买各阶段使用权人可以是自然人，也可以是法人。

4：政府设立产权交易市场，房屋使用现权和期权均可在交易市场挂牌转让，第一阶段的物业需实际使用5年后方可上市。

5：当地政府对适合中、低收入居住，并且有良好信誉开发商的项目发放该模式销售许可证。

6：物业使用阶段的使用权人在其使用年限内，应对后期阶段的物业安全投保。

7：各阶段的产权人其产权权益受法律保护，其相应产权可以依法转让、抵押、赠送、出租等。

8：政府应鼓励和支持长期投资行为，出台相应的优惠政策。
     
再次用数据来说事（新的消费模式）

1—15年阶段的使用人：

1、20%的首付款,                      23750元；

2、8.5万元15年的按揭，              695元/月；

3、办证费用(5.5%)，                  6000元；

4、房屋装饰（300元/平方简装）        3万元；

合计：  约6万元现金及1800元的月家庭收入。一般人能承受。
     
四、“阶段性产权消费（销售）法”的意义

1、各阶层的消费全体，可以量力、量情而行，采用灵活的消费方式，实现自己的居住梦想。

2、开发商同样的产品却因此拥有了更多的客户基础，可进入销售量提升，空房率下降的良性循环。由于全部的产权销售周期可能延长，应能有效避免开发商的短期投机开发行为。

3、由于是对房屋的实际使用人放贷，银行的贷款风险更为降低。提高按揭门坎和贷款利息的举措已失去意义。

4、为投资者的闲余资金开通了新的投资管道，社会资金得到合理的分流，投资者在帮助别人购房的同时，也实现自己资本的保值和增值。

5、各方满意，政府就高兴，市场繁荣、社会稳定、经济增长、还有一个产权交易市场提供预算外的财政收入。（至于市场需求、产品定位、销售节奏、价格就市等等企业经营行为，政府进行宏观指导，开发商作为专业开发公司，会有自己的项目风险控制和利润度的把握，开发企业不会愚蠢到不考虑项目地块区域的综合因素和特点，去盲从市场已丰富的同质型产品，总之开发