中环地产营销总监论“宏观调控的因与果”-凯发天生赢家

宏观调控的因与果
————安徽中环地产有限公司营销总监
   鲁霖

今天的会议主题是对“国六条”的解析会，刚才，大家已经谈了许多观点，但我更关注此次宏观调控的“因”与“果”，即，制定政策的深层次动因和下一步执行的结果。

首先，我想分析一下“国六条”所透露出的深层次政策方向，就在九部委《意见》出台之前一天，即5月26日，中央政治局召开了一次关于收入分配问题的专项会议，由胡锦涛总书记主持，会议表明下一步的经济政策将重点关注中低收入家庭；再往前推一个月，即4月27日，央行在无任何迹象表明的情况下，再次上调了房贷利息，结合此次“国六条”的调控方向，学界普遍有这样一个共识：一是，国民经济不再过多依赖固定资产投资而拉动增长。事实上，构成gdp增长的三大要素有：固定资产投资增幅、出口顺差、内需增幅，而近年来中国经济的增长大多来自固定资产投资的推动，在经济发展之初这是难免的，也是必须的，但从中长期来看，会出现结构性不平衡。显然，中央已经注意这一问题，本届政府提出了“科学的发展观”，国民经济各项指标均衡发展是一个必然，因此，抑制固定资产投资增长，尤其是其中重要组成部分——房地产投资的过快增长，更是一种逻辑上的必然。从4月份的提息，我们就可以判断，国民经济追求均衡发展已显得迫不及待，或者说，宏观经济政策的引导方向开始发生转移。

二，“科学发展观”的基础性问题是“和谐社会”，众所周知，中国近30年的改革开放，仍有相当部分民众并未享受到经济发展的实惠。增加中低收入家庭的收入，解决中低收入家庭居住等问题，是化解社会矛盾、构建和谐社会的首要问题，那么，控制房价过快增长，调整商品房住宅面积，限制高档住宅（如，不再批准别墅用地）的开发，就成为解决上述问题的必要手段。

当然，正如开发商及学界普遍的看法一样，此次九部委的《意见》有些规定的确需要商榷，如90m2住宅，是不是适用于每个城市；70%的比例，对于那些分期开发的楼盘，后面尚未开发但首先达不到70%的问题如何处理，等等。

但不管怎么说，放在合肥市场来看，我认为，“国六条”对市场的影响，将会出现以下几点：

一、今年下半年合肥市场的供应量将有所减少，尤其是原定上市的，可能因规划调整或市场情况将放缓步伐，客观上会减少楼市的供应量，从供求关系上来讲，这或许会取得某种平衡，因为，刚性需求依然存在；

二、从表面上看，短期内市场是有一定影响，但我分析不会太长，市场将会呈现结构性的分化，那些所谓的热点板块，其增值预期已经透支的楼盘，将面临严峻的考验；反过来，那些成长预期好、价格较为良性的区域，市场会依然看好，如，二环周边单价2500~3000左右的楼盘。因为市场的消费主体已变成首次置业或真正有自住需求的客户，价格对于他们置业更为敏感；

三、之所以说，此次新政对合肥市场的影响仅仅是短期的，是因为，我们千万不要忘记：城市的快速发展是市场化进程中的一个必然，城市作为集聚性经济载体是市场经济发展到一定阶段必然会出现的客观现象。事实上，中国的一线城市近20多年来已迅速壮大，而二、三线城市紧追其后，恰逢新一轮的壮大发展期，这就是我们通常所说的城市化进程。合肥是中部传统农业大省——安徽的省会，地处江淮腹地，承接“长三角”，随着近年来的发展，已具备迅速壮大的基础条件，作为拥有数千多万人口的江淮平原的最大城市，随着交通环境的成熟，合肥“三小时经济圈”已经成形，其辐射力已初步显现，人口向其集聚渐成事实，这一点，近年来，异地置业在合肥各楼盘都很普遍就可以得到验证。从这个意义上说，住宅作为区域化产品，不能仅仅从合肥本地消费群体来判断其市场的走向。如果我们把临近合肥的其他地市，甚至县城、乡镇的中高收入人群纳入来肥置业的潜在客源，那么，会存在多大需求，我可以断言，合肥的房价涨幅趋势不会改变，只不过各阶段存在涨幅的大小而已。而且，这个势头不可阻挡。

综上三点，我认为，合肥的楼市不会因“新政”而影响太大，仅仅是短期的，从中长期来看，房价仍会上扬。市场的客观规律是不可能改变的，合肥作为中部省会城市的崛起步伐同样会日益加快。

所以，我们应该对合肥楼市充满信心！